นิติกรรมเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยที่ผู้ซื้อบ้านควรรู้ ป้องกันการสับสนและเสียหายจากการซื้อบ้าน
การทำนิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยมีหลายประเภท ในทางปฏิบัติการทำนิติกรรมสัญญาบางประเภทจะมีความคล้ายคลึงกัน จนบางครั้งสร้างความสับสนและอาจสร้างความเสียเปรียบให้แก่ผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆได้ เพราะในทางนิตินัยหรือในทางกฎหมาย การทำนิติกรรมแต่ละประเภทจะให้ผลที่ต่างกันมาก
สำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย นิติกรรมที่เราคุ้นเคยกันเป็นอย่างดีก็คือ การซื้อขายและการจดจำนอง แต่จริงๆแล้วในตลาดที่อยู่อาศัยยังมีนิติกรรมอีกหลายประเภทที่เข้ามาเกี่ยวข้องโดยตรง โดยนิติกรรมที่ได้พบเจอบ่อยครั้งที่สุด 3 ประเภทหลักเพิ่มเติมมากจากการซื้อขายปกติ ได้แก่
"การเช่าซื้อ" โดยปกติแล้วถ้าพูดถึงการเช่าซื้อ คนส่วนใหญ่จะนึกถึงการเช่าซื้อรถยนต์ แต่สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยเดิมทีมีเพียงการเคหะแห่งชาติแห่งเดียวเท่านั้นที่ใช้วิธีเสนอขายที่อยู่อาศัยในลักษณะของการเช่าซื้อ เนื่องจากนโยบายการจัดสร้างที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติ เน้นกลุ่มเป้าหมายให้แก่ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางเป็นหลัก ผู้ซื้อบ้านในกลุ่มนี้ไม่สามารถขอสินเชื่อในระบบสถาบันการเงินได้ การเคหะแห่งชาติจึงต้องทำหน้าที่จัดไฟแนนซ์ให้ด้วย วิธีการเช่าซื้อจึงถูกนำมาใช้ แต่ในปัจจุบันหลังจากที่เกิดปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจ มีโครงการที่อยู่อาศัยสร้างค้างเหลือขายเป็นจำนวนมาก ผู้ประกอบการจำเป็นต้องสร้างรายได้เพื่อชำระคืนหนี้เงินกู้ยืมที่นำมาใช้พัฒนาโครงการ วิธีการเสนอขายแบบเช่าซื้อจึงเริ่มแพร่หลายมากขึ้น โดยผู้ขายจะมีการโฆษณาในลักษณะที่ว่า "อยู่ก่อนผ่อนที่หลัง" หรือ "ผ่อนถูกกว่าเช่า" และทำสัญญาในลักษณะสัญญาเช่าซื้อ โดยให้คำมั่นว่า เมื่อชำระค่าเช่าครบตามจำนวนเงินดาวน์ ทางผู้ขายหรือเจ้าของโครงการจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ทันที การทำสัญญาเช่าซื้อเช่นนี้ถือว่ามีผลในทางกฎหมาย แต่หากผู้เช่าซื้อไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ได้เนื่องจากไม่สามารถนำเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดมาชำระได้ตามราคาของบ้านหรือห้องชุดที่เช่าซื้ออยู่ ผู้ให้เช่าซื้อหรือเจ้าของโครงการมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อได้ โดยที่ผู้เช่าซื้อไม่สามารถขอคืนเงินดาวน์ส่วนที่ชำระเป็นค่าเช่าซื้อไปแล้วได้ เพราะถ้าว่าเป็นเงินส่วนของค่าเช่า ซึ่งในทางปฏิบัติผู้ให้เช่ามักจะให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมเช่าอาศัยได้ต่อไป แม้จะโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ก็ตาม
ถึงแม้ว่าในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จะกำหนดสาระสำคัญของสัญญาเช่าซื้อไว้น้อยกว่าสัญญาซื้อขาย แต่ก็ได้กำหนดถึงการยกเลิกสัญญาไว้ด้วยเช่นกัน โดยระบุว่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าชื้อได้ 2 ประการคือ 1.กรณีที่ผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ส่งค่างวดสองคราวติดๆกันหรือผิดชำระค่าเช่า ซื้องวดสุดท้าย และ 2.กรณีที่ผู้เช่าซื้อทำผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญ โดยปกติแล้วการผิดสัญญาในกรณีนี้จะเป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่าระบุไว้ในสัญญา เช่นกำหนดให้ผู้เช่าซื้อห้ามดัดแปลงหรือต่อเติมบ้านโดยมิได้รับความยินยอม จากผู้ให้เช่าซื้อ หรืออาจมีการกำหนดให้ผู้เช่าซื้อทำประกันวินาศภัยบ้านที่เช่าซื้อด้วย เป็นต้น แต่ทั้งนี้สัญญาการเช่าซื้อจะมีผลสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อสัญญาเช่าซื้อได้มีการทำ เป็นหนังสือที่มีการระบุชื่อผู้เช่าซื้อ และผู้ให้เช่าซื้อ แล้วมีการเขียนข้อกำหนดว่ามีการวางเงินดาวน์กันเป็นจำนวนเท่าใด รวมถึงระบุด้วยว่าจะมีการชำระค่าเช่าซื้อกี่งวด ๆ ละเท่าใด
"การจำนอง" และ "การขายฝาก" เป็นนิติกรรมอีก 2 ประเภทที่ผู้ซื้อบ้านควรทำความเข้าใจ เนื่องจากนิติกรรมดังกล่าวมีสาระสำคัญใกล้เคียงกันมากต่างกันก็เพียงแต่การ บังคับหลักประกันกล่าวคือการจำนอง เป็นนิติกรรมที่กระทำได้ก็ต่อเมื่อทรัพย์สินที่จำนองต้องสามารถจดทะเบียนได้ เมื่อมีการจำนองไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่จำนองให้แก่ผู้รับจำนอง และต้องจดทะเบียนกับเจ้าหนี้ที่ได้ การจำนองซึ่งเป็นที่คุ้นเคยกันเป็นอย่างดีก็คือ การจำนองที่อยู่อาศัยไว้กับสถาบันการเงิน
แม้ว่าในทางกฎหมายจะระบุเฉพาะการจำนองที่ดินเอาไว้เท่านั้น ในทางปฏิบัติเมื่อผู้ซื้อบ้านต้องการขอสินเชื่อในระบบสถาบันการเงิน บางแห่งจึงใช้วิธีทำสัญญาการกู้ยืมแยกเป็น 2 สัญญาคือสัญญาเพื่อลดความเสี่ยง เนื่องจากเมื่อมีการจ่ายเงินดาวน์ครบตามจำนวนและมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายจด ทะเบียนไว้กับกรมที่ดินแล้ว ผู้ซื้อจะมีบุริมสิทธิในที่ดินจัดสรรนั้นๆทันทีสามารถนำไปทำนิติกรรมใดๆก็ ได้ รวมถึงการจดจำนองด้วย แต่ในส่วนของตัวบ้านจะยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อจนกว่าจะชำระ ค่าบ้านครบตามจำนวน อย่างไรก็ดีโดยทั่วไปแล้วสถาบันการเงินจะยินยอมให้จดจำนองโดยรวมเอาบ้านเข้า ไปด้วยเพื่อความสะดวกในทางปฏิบัติ และเลือกที่จะลดความเสี่ยงด้วยการให้วงเงินจำนองในอัตราส่วนตามราคาประเมิน ซึ่งทางสถาบันการเงินเห็นว่าหลักประกันจำนองนั้นคุ้มมูลหนี้
ในทางกฎหมาย การจำนองย่อมให้ผลดีต่อผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มากกว่าการขายฝาก เนื่องจากการขายฝากจะมีผลให้ทรัพย์ที่ขายฝากหลุดเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที ที่พ้นกำหนดเวลาไถ่ถอน และถือว่าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์โดยผลทางกฎหมาย ซึ่งตามกฎหมายแล้วระบุว่าการกำหนดเวลาไถ่ถอนการขายฝากที่ดิน หรือบ้านต้องไม่เกิน 10 ปี ในขณะที่การจำนองไม่มีการกำหนดในเรื่องดังกล่าวไว้ ปัจจุบันสถาบันการเงินต่างๆ จึงเปิดให้ผู้ซื้อบ้าน จำนอง หรือผ่อนชำระเงินกู้ได้นานถึง 20-30ปี รวมทั้งเมื่อครบกำหนดในการชำระจำนอง ผู้รับจำนองจะบังคับให้หลักประกันไม่ว่าจะเป็นที่ดิน หรือบ้าน ตกเป็นของตัวเองในทันทีไม่ได้ ผู้รับจำนองซึ่งอาจจะเป็นสถาบันการเงิน หรือบุคคล สามารถบังคับหลักประกันจำนองชำระหนี้ได้ใน 2 วิธีเท่านั้น
วิธีแรกคือการฟ้องบังคับจำนองต่อศาล เพื่อให้ศาลพิพากษาสั่งให้ยึดทรัพย์สินที่จำนองขายทอดตลาดเพื่อเอาเงินที่ ได้มาใช้หนี้จำนอง แต่ก่อนที่จะมีการฟ้องศาลผู้รับจำนองต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ลูกหนี้ชำระ หนี้ภายในเวลาอันสมควรก่อน ส่วนวิธีที่ 2 เรียกว่าบังคับจำนองหลุด โดยไม่ต้องให้เอาทรัพย์จำนองออกขายทอดตลาด จะมีผลให้ทรัพย์ทรัพย์จำนองนั้นตกเป็นของผู้รับจำนองเช่นเดียวกับการขายฝาก แต่ผู้รับจำนองต้องส่งเรื่องฟ้องคดีต่อศาลเช่นกัน และต้องพิสูจน์ให้ศาลเห็นว่า ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยมาเป็นเวลานานถึง 5 ปี ผู้จำนองมิได้แสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่าราคาทรัพย์สินนั้นท่วมจำนวนเงิน ที่ค้างชำระ และไม่มีการนำทรัพย์สินนั้นไปจำนองกับรายอื่นหรือบุริมสิทธิอื่นอันได้จด ทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินที่นำมาจดจำนอง
ในกรณีของการจดจำนอง หากเป็นการจดจำนองกับสถาบันการเงิน ถือว่าผู้ที่เป็นลูกหนี้ได้รับความคุ้มครองสิทธิตามสมควร เพราะนอกจากสถาบันการเงินแต่ละแห่งจะต้องมีระเบียบปฏิบัติในการชำระหนี้ที่ ชัดเจนแล้ว ปัจจุบันสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค(สคบ.)ยังมีการประกาศให้สัญญา เงินกู้อยู่ในสัญญามาตรฐานที่ถูกควบคุม ส่งผลให้การประกาศปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซึ่งถือว่าเป็นภาระของลูกหนี้มี การเปิดเผยผ่านสื่อต่างๆเพื่อแจ้งให้ลูกหนี้ทราบเป็นการล่วงหน้า อีกทั้งยังมีการระบุด้วยว่าการเพิ่มขึ้นของอัตราการผ่อนชำระต่องวดต้องไม่ เกินร้อยละ 10 ของค่างวดเดิม ถือว่ามีการปกป้องสิทธิของลูกหนี้ถึง 2 ชั้น แต่หากผู้ซื้อบ้านเลือกกู้เงินนอกระบบ นอกจากจะไม่ได้รับการคุ้มครองสิทธิ แล้วยังอาจถูกยึดบ้านโดยไม่รู้ตัวอีกด้วยหากสัญญากู้ยืมเงินนั้นเป็นสัญญาขายฝาก
นิติกรรมเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย
รวมความรู้ ทิป กฏหมาย อสังหาริมทรัพย์ Real Estate law
ไปที่
- บอร์ดบ้าน คอนโด
- คุยเรื่องที่อยู่ บ้าน คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม สวนในที่อยู่
- หมู่บ้านซื่อตรงแกรนด์โฮม เกษตร-รัชโยธิน (ซ.เสนานิคม 1- แยก11)
- วัสดุก่อนสร้าง ผู้รับเหมา สถาปนิก เจ้าของโครงการ
- โครงการบ้านจัดสรร คอนโด ทาวน์เฮ้า ทาวน์โฮม - Estate in Thailand
- โฆษณา ซื้อ ขาย ให้เช่า อสังหาริมทรัพทย์
- ร้องเรียน ไกล่เกลี่ย ระงับข้อพิพาท
- ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ งานแสดงสินค้า
- Knowledge Library
- กฏหมาย อสังหาริมทรัพย์ Real Estate law
- บทความการเลือกซื้อบ้าน การตกแต่งบ้าน
- ความรู้ทั่วไป
- ความรู้มหาวิทยาลัย (มุม มสธ.)
- Life Style and Feedback
- คุยกัน สัพเพเหระ จับฉ่าย บ้านเล็กบ้านน้อย
- คอมพิวเตอร์ อินเตอร์เน็ต เครื่องคอมพิวเตอร์และอุปกรณ์ ฮาร์ดแวร์ ซอฟท์แวร์ (Beta)
- เนื้อเพลง เพลงโปรด ขอเพลงฟัง
- อันดับเพลงยอดนิยม เพลงฮิตติดอันดับ CHART
- เพลงพิเศษคนพิเศษ
- บอร์ดขอเพลง
- เพลงสากล
- เพลงสตริง
- เพลงลูกทุ่ง
- เพลงประกอบภาพยนตร์/ละคร/โฆษณา/การ์ตูน(อนิเมชั่น)
- เพลงร่วมสมัย (เพลงเก่าๆ เช่น ของ คีรีบูน pink panter ฯลฯ)
- ภาพประทับใจ
- Classifieds ลงโฆษณาฟรี
- แจ้งคนโกง Blacklist (BETA)
- ซื้อ-ขาย แลกเปลี่ยน Paypal, E-gold, ect..
- Feedback
- บ้าน คอนโด ดารา
- ท่องเที่ยวทั่วไทย ทัวร์ไทย ทัวร์ต่างประเทศ
- การเดินทาง ข้อมูลจังหวัด
- กระบี่
- กรุงเทพมหานคร
- กาญจนบุรี
- กาฬสินธุ์
- กำแพงเพชร
- ขอนแก่น
- จันทบุรี
- ฉะเชิงเทรา
- ชลบุรี
- ชัยนาท
- ชัยภูมิ
- ชุมพร
- เชียงราย
- เชียงใหม่
- ตรัง
- ตราด
- ตาก
- นครนายก
- นครปฐม
- นครพนม
- นครราชสีมา (โคราช)
- นครศรีธรรมราช
- นครสวรรค์
- นนทบุรี
- นราธิวาส
- น่าน
- บึงกาฬ
- บุรีรัมย์
- ปทุมธานี
- ประจวบคีรีขันธ์
- ปัตตานี
- ปราจีนบุรี
- พะเยา
- พังงา
- พัทลุง
- พิจิตร
- พิษณุโลก
- เพชรบุรี
- เพชรบูรณ์
- แพร่
- ภูเก็ต
- มหาสารคาม
- มุกดาหาร
- แม่ฮ่องสอน
- ยโสธร
- ยะลา
- ร้อยเอ็ด
- ระนอง
- ระยอง
- ราชบุรี
- ลพบุรี
- ลำปาง
- ลำพูน
- เลย
- ศรีสะเกษ
- สกลนคร
- สงขลา
- สตูล
- สมุทรปราการ
- สมุทรสงคราม
- สมุทรสาคร
- สระแก้ว
- สระบุรี
- สิงห์บุรี
- สุโขทัย
- สุพรรณบุรี
- สุราษฎร์ธานี
- สุรินทร์
- หนองคาย
- หนองบัวลำภู
- พระนครศรีอยุธยา
- อ่างทอง
- อำนาจเจริญ
- อุดรธานี
- อุตรดิตถ์
- อุทัยธานี
- อุบลราชธานี
- ห้องครัว - อาหารการกิน
ผู้ใช้งานขณะนี้
กำลังดูบอร์ดนี้: 145 และ บุคคลทั่วไป 0 ท่าน